Recht: Exekutionsverfahren: Liegenschaftsexekution

Es gibt drei Formen der Exekution auf Liegenschaften:

Sie alle zielen darauf ab, eine Liegenschaft, also ein Grundstück, das dem Schuldner gehört, zu verwerten, unterscheiden sich jedoch in ihrer Intensität beträchtlich. Den aus Sicht des Schuldners zunächst geringsten Eingriff stellt die zwangsweise Pfandrechtsbegründung dar, weil hier noch keine wirkliche Verwertungshandlung vorgenommen wird, sie dient nur der Sicherstellung. Die Zwangsverwaltung ist da schon ein deutlich stärkeres Exekutionsmittel, kommt aber vergleichsweise selten zur Anwendung, weil sie eines Verwalters bedarf und dem Wesen nach voraussetzt, dass aus der exekutionsgegenständlichen Liegenschaft ein Ertrag erwirtschaftet werden kann. Den stärksten Eingriff erwirkt der betreibende Gläubiger mit der Zwangsversteigerung einer Liegenschaft des Schuldners, da diese durch den Zuschlag das Eigentum daran verliert.

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Zwangsweise Pfandrechtsbegründung

Die zwangsweise Pfandrechtsbegründung bringt noch keine Verwertung des Grundstücks für den betreibenden Gläubiger, sie dient nur der Sicherstellung der Forderung durch die Einverleibung einer Zwangshypothek ins Grundbuch. Das Grundstück wird gepfändet, aber noch nicht verwertet. Die Zwangshypothek wahrt somit dem Gläubiger einen Rang für den Fall, dass der Schuldner nicht bezahlt. In diesem Fall kann der Gläubiger durch einen Antrag das Zwangspfandrecht in eine Zwangsverwertung oder Zwangsversteigerung umwandeln und dadurch seinen Anspruch befriedigen.

Hat der Gläubiger bereits ein vertragliches Pfandrecht an der Liegenschaft, erfolgt die zwangsweise Pfandrechtsbegründung durch die Anmerkung der Vollstreckbarkeit im Grundbuch.

Zwangsverwaltung einer Liegenschaft

Die Zwangsverwaltung einer Liegenschaft ist sinnvoll, wenn sie Erträge abwirft, aus denen sich die Ansprüche des Gläubigers befriedigen lassen. Die Erträge können aus der Nutzung eines Fruchtgenussrechts, eines Gewerberechts, einer Vermietung oder Verpachtung, aber auch aus Jagd- und Fischereirechten erzielt werden. Die Zwangsverwaltung wird im Lastenblatt des Grundbuches angemerkt und gilt damit gegen jeden späteren Erwerber der Liegenschaft. Eine Liegenschaft kann gleichzeitig nur einmal zwangsverwaltet werden, andere Gläubiger können aber der Zwangsverwaltung beitreten. Für die Zwangsverwaltung wird vom Exekutionsgericht ein Zwangsverwalter bestellt. Die Verteilung der Erträge erfolgt in einer Verteilungstagsatzung.

Zwangsversteigerung einer Liegenschaft

Das für den Gläubiger stärkste und für den Schuldner einschneidendste Exekutionsmittel überhaupt ist die Zwangsversteigerung einer Liegenschaft. Das Ziel ist es, die Ansprüche aus dem erzielten Versteigerungserlös zu befriedigen. Der verpflichtete Schuldner kann anstelle der Zwangsversteigerung die Zwangsverwaltung beantragen, wenn die Befriedigung des Gläubigers auch aus den Erträgnissen erzielt werden kann.

Die bewilligte Zwangsversteigerung wird im Grundbuch angemerkt. Dadurch wird der Rang für den Gläubiger begründet und gleichzeitig dem Verpflichteten die Verfügungsgewalt über das Grundstück entzogen. Wie bei der Zwangsverwaltung, ist auch bei der Zwangsversteigerung gleichzeitig nur ein Verfahren für dieselbe Liegenschaft möglich, sodass andere Gläubiger dem laufenden Verfahren nur beitreten können.

Bezeichnung: Zwangsweise Pfandrechtsbegründung
Rechtsgrundlage: §§ 87-96 EO
Verwertung von: keine Verwertung, nur Sicherstellung durch Pfändung eines Grundstücks
Zuständiges Gericht: Grundbuchsgericht für das zu pfändende Grundstück
Verpflichtete: natürliche und juristische Personen
Zuständiges Organ: Grundbuchsführer / Rechtspfleger
Zu beachten: Nur Sicherstellung des Anspruchs, noch keine Befriedigung des Gläubigers
Bezeichnung: Zwangsverwaltung
Rechtsgrundlage: §§ 97-132 EO
Verwertung von: Ertragsüberschüsse einer Liegenschaft
zB: Jagdrechte, Bestandrechte, Gewerbeberechtigtung, Fruchtgenussrechte
Zuständiges Gericht: Grundbuchsgericht für das zwangsverwaltete Grundstück
Verpflichtete: natürliche und juristische Personen
Zuständiges Organ:
Zu beachten: Die Befriedigung gelingt nur bei Grundstücken, die einen Ertrag abwerfen; Bestellung eines Zwangsverwalters
Bezeichnung: Zwangsversteigerung
Rechtsgrundlage: §§ 133-239 EO
Verwertung von: Gerichtliche Versteigerung von Liegenschaften
Zuständiges Gericht: Grundbuchsgericht für das zu versteigende Grundstück
Verpflichtete: natürliche und juristische Personen
Zuständiges Organ: Richter
Zu beachten: Bei ausreichendem Ertragsüberschuss kann der Verpflichtete die Zwangsverwaltung beantragen; Kostenaufwand für Sachverständigengutachten

zwangsweise Pfandrechtsbegründung, Zwangsverwaltung, Zwangsversteigerung

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Erster Verfahrensschritt ist die Schätzung des Grundstückes durch einen Sachverständigen für das Immobilienwesen. Für diese Schätzung hat der betreibende Gläubiger üblicherweise einen Kostenvorschuss zu erlegen, aus dem die Kosten des Sachverständigen gedeckt werden. Dieser ermittelt dann in seinem Schätzgutachten den Wert der Liegenschaft. Daraus wiederum errechnet sich das geringste Gebot.

Das Gericht legt dann die Versteigerungsbedingungen fest:

  • Das Vadium ist die Sicherheitsleistung für das abgegebene Gebot. Es ist von allen Mitbietenden in Form eines Sparbuchs zu erlegen und beträgt zumeist 10% des Schätzwertes.
  • Das geringste Gebot, für den ein Zuschlag erteilt werden kann, beträgt üblicherweise die Hälfte des Schätzwertes.
  • Das Meistbot, also das siegreiche Gebot das den Zuschlag erhält, ist binnen zwei Monaten zu erlegen. Erlegt der Meistbietende das Meistbot nicht rechtzeitig, kommt es zur Wiederversteigerung.

Versteigerungen von Liegenschaften werden von der Justiz in der Ediktsdatei öffentlich kundgemacht. Jedermann kann an einer Versteigerung mitbieten, wenn er zur Versteigerungstagsatzung erscheint und das Vadium erlegt. Als Bieter ausgeschlossen sind lediglich der Verpflichtete und sein Vertreter sowie die mitwirkenden Gerichtspersonen (Richter, Schriftführer,...).

Das Versteigerungsverfahren endet mit dem Zuschlag. Das ist ein öffentlich-rechtlicher Akt, durch den das (zunächst außerbücherliche) Eigentum des Meistbietenden an der Liegenschaft begründet wird. Die Verteilung des Liegenschaftserlöses an die Gläubiger erfolgt dann in der Meistbotsverteilungstagsatzung.